ישראל היא מדינה צעירה ודינמית, שממשיכה להתפתח בקצב מהיר. המרכזים האורבניים הולכים וגדלים, הולכים ומתעצמים. ישראל הינה מארג הולך וגדל, מגוון עצום של תרבויות, אנשים, וסגנונות חיים, אשר מבקשים לחיות בה ולהקים בה את ביתם. ההגירה לישראל הינה חיובית וריבוי האוכלוסיה הטבעי גם הוא חיובי. בנוסף זוגות מתחתנים ומתגרשים. כל אלו מגדילים את הביקושים לדירות בצורה משמעותית כל שנה. היצע הקרקע לבניה, באזורי המרכז/ אזורי הביקוש מוגבל. הקרקע היחידה שנותרה הינה על גבי בנינים קיימים.
פרוייקטים של התחדשות עירונית הינם העתיד הנדלנ”י של המדינה. בתחום זה המדינה בפיגור.

יתרה מזו! המבנים בערי ישראל הינם וותיקים ביותר ורובם לא יעמדו באירועי קיצון עתידיים כגון:
רעידות אדמה או מלחמת טילים.

אנו רואים בהתחדשות עירונית עיסוק שהינו שליחות, התורמת לחיזוקה וביסוסה של ישראל. כל פרויקט התחדשות עירונית כולל בתוכו את כל המרכיבים החשובים: הריסה ובניה חדשה או ביסוס הקיים, חיזוק הקיים, החלפת תשתיות, שדרוג הביטחון האישי, תוספת של דירות, ניראות חדשה, תרומה לקהילה, פתרון כוללני ומערכתי.

כל תהליך של התחדשות צריך לשאול שאלות ולהתאים את עצמו לרוח התקופה כולל לצפות את פני העתיד.
חלק מהשליחות כוללת את ההשפעה שלנו על החיים האורבניים בישראל עבור דור הבנים ודורות ההמשך.
כל פרויקט הוא בבחינת אבן נוספת בבניית החיים האורבנים בישראל של מחר. בכל בניין יש פוטנציאל גדול לשינוי אם זה כבניין בודד או כחלק ממתחם גדול . המטרה שלנו כחברה היא ליצור סביבת מגורים איכותית יותר ומיטבית יותר תוך ראיה הכוללת את הניראות ואת צורכי

החזון שלנו הוא סביבה אורבנית חדשה, מעוצבת, מחוזקת המקנה ביטחון אישי לכלל ולפרט, בעלת נראות יוצאת מן הכלל התורמת לצורכי הקהילה. כל זאת באמצעות ערכים של שקיפות, יושרה, דייקנות ומצויינות.
אנו מאמינים שכל מתחם אורבני הינו גוף חי ונושם וכל בניין הינו איבר חשוב בגוף זה.

התחדשות עירונית היא מומחיות, ואנו פיתחנו את המומחיות הזאת במכלול המרכיבים שלה: תכנון, רישוי, תפעול וביצוע. כל מה שצריך כדי לבנות לכם חיים חדשים. אנחנו עוסקים בכל סוגי ההתחדשות העירונית החל מבנינים בודדים ועד מתמי פינוי בינוי גדולים. העשייה שלנו כוללת בניית שיתופי פעולה עם שחקנים איכותיים בענף ,המתרגמים את המשפט: " השלם גדול מסכום חלקיו", הלכה למעשה.
העשייה היומיומית כוללת חיפוש מתמיד של שיתופי פעולה חדשים, כדי לבנות פרויקטים משמעותיים ברחבי הערים המדינה. שיתופי פעולה אילו כוללים: אדריכלים, מהנדסים, שמאים, עורכי דין ועוד, שמתמחים בנושא התחדשות עירונית.

המטרה שלנו היא להפוך את הסביבה האורבנית בישראל לטובה יותר ממה שהינה היום. העשייה היא מאתגרת, מלאת הזדמנויות, רצופה בפתרון משברים קטנים וגדולים וברתימה של אנשים לתהליכים ורעיונות.
אנחנו פועלים בתחום מעל 10 שנים שבמהלכן צברנו עשרות אלפי שעות ניסיון וידע.

התחדשות עירונית הינה תהליך, מסע, דרך משותפת האורכים מספר שנים. ההתחלה הינה בניה של מערכת יחסים בין בעלי הזכויות/ הדיירים והחברה. מערכת יחסים זו חייבת להיות מבוססת על שקיפות מלאה, אמון, הבנה הדדית, איזון מסחרי בין הצדדים, שיתוף, תקשורת נקייה ועוד.
התהליך כוללת מספר שלבים:

הכרות – הצגת החברה לדיירים, הכרת הדיירים, באמצעות כנסי דיירים, פגישות פרטניות, לימוד מצב קיים
ומתן הצעה מסחרית עקרונית וכדמ'.

הסכם בלעדיות – החתמת הדיירים על "NON SHOP", המאפשר לחברה לבצע בדיקות התכנות, תכנון ובניית מתווה מסחרי, תיכנוני אל מול הדיירים וקבלת אישורם. בשלב זה הדיירים ממנים לעצמם נציגות דיירים אשר תרכז את התקשורת והמגעים עם היזם.

הסכם משפטי – לאחר מינוי עורך דין לבעלי הזכויות, עוברים לניסוח הסכם משפטי הכולל את כל ההסכמות המסחריות, עיקרי התכנון והמפרט הטכני, לוחות זמנים, ערבויות ובטוחות לדיירים ועוד. סיומו של שלב זה בחתימת בעלי הזכויות על ההסכם המשפטי ונספחיו.
תכנון אדריכלי

הגשת תב"ע – במקרה של פרויקט פנוי בנוי החברה מגישה תב"ע – תוכנית בנין עיר, לאישור העיר. שלב זה איננו קיים בפרויקט של תמ"א 38 – חיזוק או הריסה בניה. כאן נושא התכנון מוגדר כבר מראש.

הגשת תוכנית לעירייה – לקבלת היתר. שלב זה כולל הגשה לוועדה המקומית, מתן היתר בתנאים וקבלת היתר אחרי תשלום האגרות הנדרשות.

עלייה על הקרקע וביצוע – שלב זה אורך בין 24 ל 48 חודש תלוי בהיקפו של הפרויקט.

איכלוס – מסירת הדירות לדיירים

השלב הראשוני מהותי להמשך התהליך ומתחיל בבדיקה יסודית של אדריכל את המצב הקיים הכולל: בדיקה של מהו ניצול הזכויות על פני המגרש הקיים/ השטח הנתון. גודל המגרש עליו נמצא הבניין, גודל התכסית, גודל כל דירה, בדיקת ההרחבות שבוצעו ומה נבנה במהלך השנים, האם קיימות חריגות בנייה, צווי הריסה והאם חלק מהנכסים אינם רשומים בהיתר, המרפסות ובדיקות אחרות אשר יגדילו את הוודאות לגבי המצב הקיים, בטרם מדידה על ידי מודד מוסמך.

לאחר מכן האדריכל בודק מה ניתן לבנות על פי הוראות העיר – תוכניות המתאר או הבינוי של העיר (אם זה תמ"א 38 או פנוי בנוי). שיחות ופגישות עם מחלקות ההנדסה בכל עיר אמורים להבהיר את התמונה במקרה שההוראות לא קיימות או ברורות.
תכנון אדריכלי – האדריכל מהווה חולייה חשובה בכל הנוגע לפרויקט התחדשות עירונית. אנחנו מקפידים לבחור באדריכל בעל ניסיון רב בכל בעיר בה מבוצע הפרויקט. זאת על מנת להבטיח ניצול מרבי של השטח והחלל הקיים. האדריכל צריך לקחת בחשבון פרמטרים מגוונים: רוחב, אורך הדירות, אזורים ציבוריים ופרטיים, ניצול מרבי של כיווני האוויר, שמירה על מיקומן הטבעי של כל דירה בבניין, תכנון שטחים ציבוריים ושטחי שירות להכלת מערכות של דודים, מזגנים, צנרות ועוד.
בדיקת הבעלים – חלק מבדיקת הסטטוס הקיים כולל מי הבעלים הרשומים בטאבו, האם קיימים יורשים, האם יש בעלי נכס שלא ניתן לאתר וכיו"ב.

על הדיירים עצמם לבדוק מספר נושאים בדרך להתקשרות עם יזם:

1. מי היזם שעומד מולם וכמו כן לוודא אילו פרמטרים מתייחס
   היזם למול השינויים אותם הוא מציע.
2. הלימה והכרות עם התוכניות העירוניות הקיימות. הבנה של תהליכי הרישוי והתקנות העירוניות.
3. ניסיון החברה היזמית – האם קיים ידע מוקדם וניסיון נצבר, האמור לתת מענה לכל סיטואציה העולה בזמן התיכנון עד קבלת אישור לתב"ע או היתר.
4. ניסיון ביצועי – חשוב לוודא האם חברה יזמית מכירה מקרוב את המאפיינים הרבים שיש בעיר. האם לחברה היזמית יש רקורד בניהול הביצוע אל מול קבלן מבצע עבורם. בבחירת קבלני ביצוע טובים ואיכותיים בעלי ניסיון מוכח בסוג הפרויקט שבו מדובר: תמ"א 38/1 – חיזוק, תמ"א 38/2 – הריסה בניה או פנוי – בנוי.
5. ניהול מקצועי – האם לחברה היזמית ניסיון רב שיאפשר לה לזהות ולצפות מראש גורמים נוספים שיש ועלולים להשפיע על ביצוע הפרויקט. לא פעם היכולת לצפות מראש אילו אתגרים יצופו מביאה את היזם להיערך להם מראש. עם זאת, בעת התחלת הפרויקט יש ובעיות נוספות יכולות לצוף וכאן ישנה ציפייה מן הדיירים בבניין להיות עם האצבע על הדופק ולהתריע אודות כל בעיה חדשה בה הם נתקלים. שיתוף פעולה בין היזם לדיירים בכל הנוגע לזיהוי בעיות חדשות ופתרונן יתרום תרומה רחבה להצלחת הפרויקט.
6. עמידה בלוחות זמנים – יעד מרכזי בכל פרויקט התחדשות עירונית בכלל ובפרויקט תמ"א 38 – חיזוק בפרט הינו עמידה בלוחות זמנים. לכל פרויקט לוח זמנים הכולל לוח זמנים לביצוע. לוח הזמנים צריך להיות מותאם למציאות הקיימת ולאתגרים הקיימים בכל פרויקט. הניסיון בתחום של תמ"א חיזוק הוא חשוב וחשוב שדיירים יבדקו זאת מראש. חברות יזמיות אשר מציגות ניסיון בפרויקטים קודמים יציבו לוח זמנים ראלי.
7. איתנות והתנהלות פיננסית – אחד הנושאים שבעלי הזכויות חייבים לבדוק ,בבואם לקדם פרויקט התחדשות, הוא איתנותו הפיננסית של היזם. חברות דירוג אשראי BDI או DB הן מקור מהימן ביותר לקבלת תמונה על כל יזם. הדרוג בנוי מ 2 פרמטרים מרכזיים: האחד – דרוג אשראי של החברה עצמה. על סולם של 4 – 1. 1 הגבוה ביותר. השני – דרוג החברה ביחס לענף. על סולם שבין 1 – 100. 100 הגבוהה ביותר. דרוגי האשראי של החברה מצויינים: דרוג אשראי – 2, גבוה מאד. דרוג ענפי 68. ממוצע הדרוג של הענף 33. הציון שלנו גבוה פי 2!!
8. התנהלות פיננסית כלכלית – הינה נדבך חשוב. כל יזם חייב להכין דו"ח היתכנות הלוקח בחשבון משתנים אחרים בכל עיר. דו"ח ההיתכנות חייב להיות ריווחי, תוך ראיה שמרנית הלוקחת בחשבון את כל ההוצאות כולל הוצאות בלתי צפויות. חשוב לזכור שכל פרויקט אמור בסופו של תהליך להיות רווחי לכל הצדדים. הדו"ח חייב להיות כזה שיקבל אישור מהבנק המלווה.

כיזם אחראי אנו שמים דגש על מתן הצעה מציאותית, מבלי להבטיח ולהתחייב על דברים שאין ביכולתנו לספק. יש והיו מקרים מצערים, שיזמים אחרים נסוגו ממה שהבטיחו ונדרשים, לא פעם לתקן ולצמצם חלק מסוים בפרויקט למול כך שבחרו להתנהל בניגוד לתוכניות, לתקנות ולתהליכי הרישוי הקיימים.
בשלב הראשון אנחנו נותנים הצעה עקרונית לבעלי הזכויות הכוללת תמורות כגון: תוספת שטח עיקרי לדירת/ חנות, הבעלים, ממ"ד, מרפסת שמש, מחסן וחניה. כמו כן התייחסות למפרט טכני, לערבויות ובטחונות ולנושאים נוספים הכלולים בתמורות של הבעלים כגון העובדה שהעסקה הינה "עסקת נטו" שבה כל עלויות היועצים ושכר הדירה אם נדרש, חלות על היזם.

כיום נהוג לתת הצעה כתובה ומפורטת יחסית, המהווה בסיס להמשך מו"מ מדוייק יותר כבסיס לשלב המשפטי. ההצעה חייבת להיות הגיונית, הגונה ומאוזנת. הצעה שאיננה מחוברת להתיכנות הפרויקט תוליד בעיות ומתחים בין הצדדים בהמשך הדרך. במקרים בהם ההבטחות לא נעשות באופן מוקפד ומתוכנן, הדבר מהווה פתח לתקלות עתידיות בהמשך הפרויקט. כל שינוי חייב להיות בידיעת הדיירים ובהסכמתם. תוספות בנייה מיותרות או כאלו שלא ניתן ליישם בפועל, יתגלו גם הן ויתקעו את הפרויקט.

אחד החסמים המרכזיים שעצר את ההתחדשות העירונית ותמ"א 38 מלפרוץ קדימה ולהיות מיושם באופן רחב היקף הוא הנושא של הרוב הדרוש לביצוע פרויקט. הבעיה התעוררה כאשר דיירים מסוימים התנגדו לביצוע תמ"א 38 בבניין שלהם (בין אם מדובר בתמ"א 38/1 ובין אם מדובר בתמא 38 תיקון 2) ולשאר הדיירים לא היו כלים כיצד להתמודד איתם.

מיום יציאתה לאור של התכנית בשנת 2005 נעשו צעדים רבים על מנת לשנות את הרוב הדרוש לביצוע פרויקט. הממשלה ניסתה להתמודד עם הנושא ע"י הורדת הרוב הדרוש לביצוע פרויקט.
תמ"א 38/1 – בתחילה, הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38, עמד על 100%. בהמשך, הרוב הדרוש ירד ל- 80% ובסופו של דבר התקבע על- 66%.
תמ"א 38/2 – הרוב הדרוש לשם הריסת בנין ובנייתו מחדש עמד על 100% עד ליוני 2012 אז עבר התיקון לחוק המקרקעין ובו נקבע כי הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38/2 הינו 80%. השינויים ברוב הדרוש לביצוע תמ"א 38 ותמא 38/2 הינם מבורכים ביותר ואפשרו לפרויקטים רבים לצאת לדרך אך לצערנו הם עדיין לא היו מספקים. הדייר הסרבן עדיין הצליח לעכב, ובמקרים מסוימים אף לסכל, פרויקטים לתקופות זמן ארוכות וע"י כך הצליח להרתיע יזמים רבים מביצוע הפרויקט.
לאחרונה ניכר שינוי בגישת בתי המשפט בהתייחסותם לדייר הסרבן וניכר כי קיימת היום הבנה שהתכנית הינה תכנית מצילת חיים (לא רק בפני רעידות אדמה אלא גם מאיום הטילים המתמיד שקיים), באפשרות להוסיף ממ"ד. בחודש מאי 2012 ניתן פסק דין תקדימי כנגד דייר סרבן ברחוב סירקין בגבעתיים אשר עצר פרויקט מסוג תמ"א 38/ 2. בפסק הדין שניתן כנגד הדייר הסרבן בגבעתיים חויב הדייר לשלם ליתר השכנים סכום של 2.4 מיליון ש"ח! ועוד 100 אלף ש"ח בגין הוצאות משפט. אנו מאמינים (ומקווים) שפסק דין זה, בשילוב עם כל הפעולות אשר ננקטו ע"י הממשלה מסמנים את תום עידן "הדייר הסרבן".

לכל פרויקט נדרשת הסכמה בשיעור שונה על מנת לקדמו:

תמ"א 38/1 – חיזוק, עיבוי והוספת קומות – על פי חוק, נדרשת הסכמה של 66% (2/3) מבעלי הזכויות בבניין, לביצוע פרויקט תמ"א 38. לרוב, יזמים ימנעו מלגשת לפרויקט תמ"א שבו אין רוב מלא/ או כמעט מלא לפרויקט, מאחר ודיירים סרבנים עלולים לגרור ולעכב את הפרויקט חודשים רבים. בנוסף, במידה ונדרשת בפרויקט התערבות ושינוי בתוך דירות הסרבנים, במיוחד במקרים של תוספת ממ"ד, מרפסות או מעלית, הדבר עלול להוות בעיה אמיתית כי זו כניסה לקניין הפרטי של בעל הזכויות.

תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש של הבניין – על פי חוק, הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38/2, הינו 80% מבעלי הזכויות בבניין. על פי חוקי המקרקעין במדינת ישראל, הסמכות הבלעדית בנוגע לשינויים שמתבקשים ברכוש המשותף הוא המפקח על הבתים המשותפים. במידה ואכן ישנו רוב של 66% מבעלי הדירות, המפקח על הבתים המשותפים רשאי לאשר את ביצוע פרויקט התמ"א , חרף התנגדות שאר הדיירים.
בפועל, כמעט בכל בניין שביקש לבצע פרויקט חיזוק במסגרת תמ"א 38, קיימת תופעת "הדייר סרבן". הסיבות לסירובם של דיירים אלו הינם רבות ומגוונות, לרוב בגלל חוסר אמון בחיזוק המבנה וטענות שהבניין חזק ויציב, חשדנות יתר של דיירים, חוסר יכולות להגיע להסמכה בין הדיירים וסירובים של דיירים לפרויקט כל עוד לא נבחר היזם מטעמם.
בפסקי דין שניתנו לאחרונה על ידי המפקחת על הבתים המשותפים, נקבע כי דייר שמסרב לאשר פרויקט חיזוק למבנה מפני רעידות אדמה מסיבות לא מבוססות – לא יכול למנוע את הפרויקט. במקרים אלו מינתה המפקחת עורך דין שיחתום בשם הדיירים הסרבנים על המסמכים הדרושים לביצוע העבודות ואף חייבה את הדיירים בהוצאות משפטיות.